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오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서

재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다. 무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다. 이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다. 2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다 LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다. 제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다. 업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다. 이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다. 부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다. 공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다. 레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다. 이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물

맨해튼 코리아타운 오피스 건물, 주거용 전환

한인 투자자와 기업이 구매한 맨해튼 한인타운 내 오피스 건물(110 W 32스트리트)이 주거용으로 전환될 예정이다. 17일 크레인스뉴욕 보도에 따르면 뉴욕 기반 투자자 토니 박씨와 '벼룩시장', '알바천국' 등을 통해 덩치를 키운 한국 기업 미디어윌이 지난해 9월 3700만 달러에 구매했던 10층짜리 건물이 최근 상업용 2개층을 3000만 달러에 매각했다. 이 건물은 지상 10층, 11만3000스퀘어피트 규모인데, 구매자의 의사에 따라 3만 스퀘어피트 규모의 1층·메자닌·지하실은 슈퍼마켓이 된다. 본래 이 건물 지상 2층까지는 상업시설 용도로 지어졌다. 박씨는 자신의 부동산 업체인 PD프로퍼티를 통해 오피스용으로 지어진 나머지 3~10층을 베드룸이 딸린 77개 스튜디오와 1베드룸 아파트 형태의 주거용 임대 유닛으로 전환할 예정이다. 체육관, 옥상 라운지도 추가해 개조한다. 건물은 1920년에 지어져 1987년 보수됐다. 지난해 박씨와 미디어윌이 이 건물을 구매할 당시 이들은 오피스 공간보다 상업용 1~2층에 가치를 두고 매입한 것으로 알려져 있다. 한편 맨해튼의 아파트 렌트는 팬데믹 후 이전보다 오른 평균 4000달러대에 형성돼 있다. 부동산 전문 기업 CBRE 데이터에 따르면 맨해튼 주요 지역의 상업시설 평균 임대료는 지난해까지 스퀘어피트당 669달러로 6분기 연속 올랐다. 상업시설의 주거용 전환은 팬데믹 당시 오피스 공실률이 높아지며 나온 아이디어다. 앞서 캐시 호컬 뉴욕주지사는 이달초 신년연설을 통해 이같은 전환을 장려하자는 제안을 한 바 있다. 박씨는 지난 14일 CBS와의 인터뷰를 통해 공실을 소개하며 "사무실이 아니라면 뭐든 만들 것"이라고 말했다. 이날 기준 건물은 8개층이 비어있고, 1층에 '99센트 스토어'가 입주된 상태다. 강민혜 기자 kang.minhye@koreadailyny.com코리아타운 오피스 오피스 건물 주거용 전환 맨해튼 한인타운

상용건물 주거용 전환 쉬워진다

연방정부가 상업용 건물의 주거용 전환을 지원한다. 팬데믹 이후 사무실 공실률이 치솟은 가운데 정작 주택 공급은 부족한 미스매치를 해결하기 위해서다. 27일 조 바이든 행정부는 용도 변경을 통한 투자 촉진, 연방 자금 지원, 지자체·민간 협력 등의 관련 조치를 발표했다. 먼저 교통부(DOT)는 교통인프라재정혁신법(TIFIA)과 철도재건개선파이낸싱(RRIF) 프로그램의 새로운 지침을 발표했다. 대중교통을 중심으로 한 개발 프로젝트에 한해 다양한 혜택을 제공하겠단 계획이다. 주·로컬정부와 개발업자가 시장 금리보다 낮은 이율로 자금을 조달할 수 있도록 350만 달러를 지원한다. 다만 서민주택 공급과 탄소 배출 감소 등의 조건을 충족해야 한다. 상업용 건물의 용도 변경도 쉬워진다. 이날 백악관은 '상업시설의 주거 전환을 위한 연방 자원 가이드북'을 발표했다. 6개 기관이 20개 프로그램을 통해 용도변경을 도울 예정이다. 저리 대출, 정부 보증, 보조금, 세금 인센티브 등이 포함됐다. 아울러 주·로컬정부, 민간과의 협력을 강조했다. 전국카운티협회(NACo), 링컨토지주택연구소, 하버드대 디자인 대학원 등이 이번 정책에 참여 중이다. 한편 이날 경제자문위원회의 발표에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 투자는 작년보다 64% 감소했다. 사무실 공실률은 18.2%로 30년 만에 최고치를 기록했다. 자문위는 "워싱턴DC, 뉴욕, 샌프란시스코 등은 상업 건물의 주거 용도 전환을 통해 도심을 활성화하고 있다"며 "부동산시장에 활력을 불어넣고 주택 공급 부족을 해결할 기회"라고 강조했다. 실제 에릭 아담스 뉴욕시장은 지난 1월 시정부 차원에서 관련 규제를 완화한 바 있다. 주거 개발이 금지된 맨해튼 미드타운에 용도 변경을 허용하고, 서민주택을 짓는 경우 세금 인센티브를 제공하는 식이다. 이에 뉴욕의 대표적 상업 건물인 플랫아이언이 고급 주택으로 탈바꿈한다. 이 건물을 소유한 개발업체 브로스키 오가니제이션은 26일 해당 건물을 약 40개 유닛 규모의 주거 건물로 개조하겠다고 밝혔다. 뉴욕타임스는 "이 건물의 유일한 오피스 임차인이었던 맥밀런 퍼블리셔스가 떠나며 운명이 불확실해 보였지만, 이제 제2의 삶을 갖게 됐다"고 설명했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com상용건물 주거용 주거용 전환 상업용 건물 주거 전환